Trois indices de révision : IRL, ILC et ILAT

Révision des baux d’habitation

La revalorisation du loyer qui ne peut être qu'annuelle, ne peut excéder la variation annuelle de l'indice de référence des loyers (IRL). Cette règle s’applique à tous les baux d’habitation, y compris pour les meublés avec clause d’habitation principale.
S'agissant de la date de l'indice de référence à prendre en compte, soit le bail le précise soit à défaut de clause contractuelle fixant cette date, c'est la date du dernier indice publié à la date de signature du contrat qui s'applique.
Pour les baux en cours, à compter du 10 février 2008, l'indexation sur le nouvel IRL s'applique sans qu'il soit nécessaire de faire un avenant au bail.

Calcul du nouveau loyer =

baux commerciaux et habitation

Révision des baux commerciaux

Selon la loi n°2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie, 2 indices peuvent être utilisés pour la révision des baux commerciaux : l'indice du coût de la construction (ICC) ou, s'il est applicable, l'indice des loyers commerciaux (ILC).
Le décret n°2008-1139 du 4 novembre 2008 relatif à l’ILC définit les activités concernées ainsi que les modalités de calcul et de publication de cet indice.
Ce nouvel indice offre une alternative à la référence à l’ ICC publié par l’Insee pour calculer l’évolution des loyers commerciaux.
Un « Accord interprofessionnel pour un nouvel indice des loyers commerciaux » ainsi qu’un avenant, ont été conclus en février 2008 entre les organisations représentatives du commerce et celles des propriétaires bailleurs, pour élaborer un nouveau mécanisme reflétant mieux l’évolution de l’activité de ce secteur.
A qui s’adresse ce nouveau dispositif ?
Il concerne les locataires commerçants et artisans qui exercent une activité commerciale et comme tels, sont immatriculés au registre du commerce et des sociétés (RCS) s’agissant des commerçants ainsi qu’au répertoire des métiers (RM) s’agissant des artisans.
Sont exclues du nouveau dispositif :
    • les activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux même si leur titulaire bénéficie d’un bail commercial ;
    • les activités exercées dans des plates-formes logistiques (entrepôts etc.) ;
    • les activités industrielles : il s’agit des manufactures (fabriques, usines, ateliers), des entreprises de transport dans lesquelles sont exercées lesdites activités même si elles font l’objet d’un bail commercial.
La mise en oeuvre de l’ILC a donc un champ d’application plus restreint que celui du bail commercial résultant de l’article L 145-1 du code de commerce.
Comment s’applique t-il ?
Le nouvel indice s’applique aux nouveaux baux commerciaux devant être conclus et aux baux en cours. Toutefois, pour ces derniers, en cas de modification de l’indice de référence, la mise au point d’avenants sera nécessaire.
Cependant, le nouvel indice de référence (ILC) ne remet pas en question l’ICC. Sa mise en oeuvre résulte du libre choix du locataire commerçant et de son bailleur dans le cadre de leurs relations contractuelles fixant le montant du loyer.
La référence au nouvel indice ne présente pas de caractère obligatoire tant pour les propriétaires bailleurs que pour les locataires commerçants qui resteront maîtres soit de se référer à l’ILC soit de continuer à retenir l’ICC pour établir les règles de plafonnement lors du renouvellement du bail ou de la révision triennale des loyers.

 

L'indice des loyers des activités tertiaires : (ILAT)

adopté dans le cadre de la proposition de loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit, pour les professionnels intéressés par les baux professionnels non commerciaux, en d'autres termes la location de bureaux.

 

Cet indice peut servir de référence conventionnelle, selon la préférence des parties, mais n'est pas obligatoire. Il se compose de la manière suivante:

- 50% de l'indice des prix à la consommation (IPC),

- 25% de l'indice du coût de la construction (ICC),

- 25% de l'évolution du produit intérieur brut en valeur (PIB).

Il a donc vocation à s'appliquer soit dans les conventions (bail commercial ou professionnel) qui avait prévu sa substitution à l'indice du coût de la construction, soit dans les futurs baux et ce à la discrétion des parties.